初めての不動産投資の方！必見！最初の1棟目は何を狙えばいい！？

不動産投資への第一歩は、未来への大きな投資です。特に、初めての不動産投資では、どのような物件を選ぶかが成功の鍵となります。適切な物件選びを通じて、安定した収益を目指し、リスクを抑える方法は、初心者にとって非常に重要です。この記事が大家としての第一歩につながって欲しいです。

中古アパート

中古アパートをオススメします。中古アパートは新築物件に比べて価格が抑えられているため、初心者にとって投資しやすい選択肢です。また、既存の入居者がいる場合、購入直後から賃料収入を得ることができます。

コストパフォーマンス

中古アパートの最大の魅力は、価格が低く、リスクを抑えられる点です。新築に比べ、中古物件は価格が低めに設定されていることが一般的です。この低価格は、初期投資を抑えることに直結し、投資のハードルを下げます。

賃料収入の即時性

多くの中古アパートは既に入居者が存在します。これは、購入後すぐに賃料収入を得られるという大きな利点です。新築物件の場合、入居者を募集し始めるまでに時間がかかり、その間は収入が発生しません。

1,000千万～2,000千万円の価格帯

この価格帯は初心者が扱いやすい範囲であり、資金計画も立てやすいです。また、初めての不動産投資なので、手頃な物件から始めることをオススメします。

資金計画の実現可能性

1,000千万円から2,000千万円の価格帯は、多くの個人投資家にとって、資金調達が比較的容易な範囲です。自己資金とローンを組み合わせることで、現実的な資金計画が立てやすくなります。

リスク管理のしやすさ

大規模な物件に比べ、この価格帯の物件はリスク管理がしやすい特徴があります。万が一の空室リスクや市場変動の影響を受けにくく、初心者にとっては安心して投資を行える環境が整います。

経験積み重ねのための適切なスタート

不動産投資は実際に経験を積むことが大切です。不動産投資には関心があるけど、最初の一棟目に踏み出せない人が多いです。ですので、一棟目を価格を抑え、リスクとハードルを下げましょう。この価格帯の物件は初めての投資として経験を積むには適切なスタート地点と言えます。

1982年（新耐震基準）以降の建物

1981年の新耐震基準導入以後に建築された建物は、耐震基準に適合しています。地震が多い日本で、耐震性を確保することは必須でしょう。

新耐震基準の適用

1981年に導入された新耐震基準は、それ以前の基準よりも厳格で、地震時の建物の安全性が大幅に向上しました。1982年以降に建築された建物は、この新しい基準に基づいて設計・建築されているため、より高い耐震性を有しています。

安全性の確保

日本は地震が多い国であり、耐震性は非常に重要です。新耐震基準に基づく建物は、大地震発生時における倒壊や重大な損傷のリスクが低減されており、投資物件としての安全性が高まります。

長期的な資産価値の維持

耐震性が高い建物は、長期にわたり資産価値を維持しやすい傾向にあります。これは、入居者や将来の買い手にとっても魅力的な要素であり、物件の市場価値を高める効果が期待できます。

修繕・改修コストの削減

新耐震基準に適合する建物は、耐震補強の必要がない場合が多いです。そのため、旧基準の建物に比べて、長期にわたるメンテナンスや改修のコストが低く抑えられる可能性があります。

保険料の削減

耐震性が高い建物は、地震保険などの保険料が低く設定されることがあります。これは、長期的な運用コストを削減する上で有利に働く可能性があります。

表面利回り１２％以上（実質利回り８％以上）

表面利回りの意味と重要性

表面利回りとは、物件の年間賃料収入を物件価格で割ったもので、投資額に対する収益の割合を示します。

表面利回りは少なくとも、１２％以上の物件を狙いましょう。表面利回り１２％を目指すことは、投資に対してリターンを求める戦略です。この利回りを下回ると赤字になります。

中古物件は新築物件と比較して修繕費がかかりますので、表面利回りから4～５％を引いた数字が実質利回りです。実質利回りは8％以下の物件は、ほぼ赤字になります。

ですので、表面利回りは少なくとも、１２％以上の物件を狙いましょう。

実質利回りの計算とその意義

実質利回りは、表面利回りから物件の運用にかかる費用（修繕費、管理費、税金等）を差し引いたものです。

実質利回りは8％以下の物件は、ほぼ赤字になります。ですので、8％より低い利回りの物件は検討の余地なしです。

借地権の建物は選ばない

借地権付きの不動産は、土地の所有権が別にあり、将来的なリスクが伴います。所有権のある不動産を選ぶことで、より安定した投資が可能となります。

土地の所有権がない

借地権の建物は、土地の所有権が別の人にあります。これは、土地の所有者に依存する形で権利が存在し、将来的な不確実性が高いことを意味します。所有権がある不動産の方が、より安定した投資となります。

借地権の期限と更新の問題

借地権には通常、期限が設けられています。期限が切れると、土地を使用する権利を失うか、更新料を支払う必要が生じます。この更新プロセスは費用がかかるだけでなく、土地所有者との交渉が必要となる場合もあり、投資の不確実性を高めます。

資産価値の上昇の制限

借地権物件は、土地の価値が上昇しても、その恩恵を受けにくい傾向があります。不動産の価値の大部分は土地に依存するため、借地権の建物は価値上昇の可能性が限定されます。

融資を受けにくい

銀行や金融機関は借地権物件に対して融資を行う際、より慎重な姿勢を取ります。その結果、融資条件が厳しくなるか、そもそも融資を受けられない場合もあります。これは、資金計画に大きな影響を及ぼします。

販売価格が土地価格に近いもの

不動産投資において、販売価格が土地価格に近い物件を選ぶことは、特にリセールバリューの面で大きなメリットをもたらします。建物の価値は時間と共に減少するのに対し、土地の価値は比較的安定する、または上昇することがあります。

土地価値の安定性と成長性

建物は経年劣化により価値が下がるのが一般的ですが、土地はその立地や周辺環境の発展により、価値が安定するか、または向上する可能性があります。特に中心地域や発展途上地域の土地では、時間とともに価値が増す傾向が見られます。

リセールバリューの高さ

販売価格が土地価格に近い物件を購入すると、建物の価値がほとんどなくなった場合でも、土地の価値がそのまま残ります。このため、物件を売却する際には、土地の価値がほぼそのままリセールバリューとなり、安定した売却収益を期待できます。

資金回収の見込み

不動産投資の最終段階において重要なのは、投資した資金を回収することです。販売価格が土地価格に近い物件では、建物の価値減少を気にせずに、土地価値に基づいて資金を回収することが可能です。

まとめ

初めての不動産投資においては、慎重な物件選びが成功への鍵です。特に中古アパートは、初心者にとってリスクが低く、早期の賃料収入が期待できるためおすすめです。価格帯は1,000千万円から2,000千万円が初心者にとって扱いやすく、都市部から郊外まで多様な選択肢があります。また、安全性を考慮して、1982年以降の建物を選ぶことが重要です。これは新耐震基準に適合しており、将来的なリスクを減らします。そして、表面利回り12％以上、実質利回り8％以上の物件を探し、長期的なリスク管理には十分注意を払う必要があります。借地権の建物は避け、土地価格に近い販売価格の物件を選ぶことで、リセールバリューが高くなります。最終的に、立地の重要性、物件の状態、法律や税制の理解、専門家の意見を参考にしながら、綿密な計画と慎重な判断で不動産投資に臨むことが成功への道と言えます。