一棟マンション・アパートの投資
一棟マンション・アパート投資とは、マンション・アパートを一棟単位で購入し家賃収入および売却収入で利益を狙う不動産投資です。
マンションとアパートの明確な定義はありませんが、大まかに下記のような分け方です。
「マンション」
構造；鉄筋コンクリート造、鉄骨造など
階数；3階以上
「アパート」
構造；木造、軽量鉄骨など
階数；1〜3階
近年の建築基準法の緩和で、木造・3階建て・延べ床面積が200㎡未満の共同住宅が耐火建築物以外で建設できるようになりました。
（2019年の建築基準法第27条改正）
それは不動産投資家にとってメリットがあるんですか？
一般的に建築コストは（安い）木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造（高い）の順番です。
ただ、木造で耐火建築をする際は基準が厳しく、採用厳しかったのが現状でした。
しかし、建築基準法の緩和で安いコストで3階建てまでできるようになりました。つまり、部屋数も多くでき、高い利回りが狙えるというコトです。
なるほど！それはいいですね！
喜ぶのはまだ早いです。
耐用年数は木造（２２年）、鉄骨造（34年）、鉄筋コンクリート造（47年）ですので、銀行へのローンの返済期間など考慮しながら、トータルに判断するようにしましょう！
基本的には銀行からの借入期間＝耐用年数です。
木造は早く返済しないということは、毎月の返済金額が多い設定になりそうですね。
その通りです！家賃などの収入とローンの返済金、修繕費などトータルに判断する必要があります。
戸建て投資
戸建て投資とは中古の一軒家を購入、必要に応じて、リフォームをしてから、賃貸にだし、家賃収入および売却収入で利益を狙う不動産投資です。
マンション・アパートと比較して初期費用が抑えられ、ファミリー向けであることから、一度入居者が決まったら、長く住んでもらえる場合が多いです。
子供が小学校に通われていたら、転校はなるべく避けるようです。
そうですね。学校の友達もいますし、転校はさせたくないですね。
最近は格安で中古戸建てを購入して、DIYなどで工事費を抑えて、賃貸に出すケースが流行ってます。
区分マンション投資
区分マンションの投資とは、マンション1棟全体ではなく、その中の1室、もしくは数室を購入し家賃収入および売却収入で利益を狙う不動産投資です。一棟マンション・アパート投資と比較して、投資額が少なく、初めの自己資金が抑えられることから、敷居が低いです。その一方で、リターンが少ないのも特徴となります。
不動産投資を始める際、どれくらいの自己資金が必要なんですか？
目安として、物件価格の2〜4割の資金は最低限必要なります。
①初期費用（不動産への仲介手数料、司法書士への登記手続き費用）；物件価格✖️1割
②頭金（残りは銀行からローン）；物件価格✖️1割〜3割
①と②の合計；物件価格✖️2〜4割
②の頭金も含めて、銀行からフルローンできないでしょうか？
その人の属性や既に収益物件を持っているかで異なってきますが、現在、初めて不動産投資になる場合、フルローンはかなり厳しいでしょう。頭金少なく済む銀行でも1割は求められます。
借入する銀行探しも大変ですね。
まとめ
投資家の職業、年収、資産などの背景に応じて、それぞれのリスク・リターンに合った投資をしましょう。
頭金の準備ができるのであれば、一棟マンション・アパート投資をお奨めします！頭金の準備が厳しければ、まずは戸建て投資で物件を探しましょう。
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